Самоучастието е частта от цената, която внасяте от свои средства. Банката изразява това чрез LTV — отношението на кредита към оценката на имота. Ключовото, което много купувачи пропускат: LTV се смята върху оценката на банката, не върху цената, която сте договорили.
Как се получава изненадата
Договаряте апартамент за 75 000 €. Банката одобрява 80% LTV. Смятате, че трябват 15 000 € свои пари.
Оценителят на банката оценява имота на 70 000 €. Осемдесет процента от 70 000 са 56 000 €. Вашият собствен принос вече е 19 000 €, а не 15 000.
Тази разлика е причината да питате банката за очаквания диапазон на оценката, преди да дадете капаро, а не след това.
Защо при зелено е по-високо
Три причини. Обезпечението още не съществува в завършен вид. Реализацията му при проблем е по-трудна. И оценката на имот в строеж е по-консервативна от оценката на завършено жилище.
Конкретните проценти се различават между банките и между профилите на кредитополучателите. Не публикуваме число, защото всяко такова число остарява и подвежда — питайте поне две банки и сравнете.
Какво влиза в собствения принос
- Разликата между цената и одобрения кредит
- Местният данък при придобиване
- Нотариалната такса и вписването
- Оценката на имота
- Таксата за учредяване на ипотека
- Застраховката на имота
- Довършването, ако имотът е на шпакловка и замазка
Хора планират първата позиция и забравят останалите шест. Съберете ги, преди да дадете капаро.
Какво подобрява условията
Доказуеми доходи. Официалният доход е това, което банката вижда.
Съотношение вноска към доход. Колкото по-ниско, толкова по-добре.
Чиста кредитна история. Просрочия по потребителски кредити и карти се виждат в Централния кредитен регистър.
Съдлъжник или поръчител. Може да промени картината съществено.
Допълнително обезпечение. Друг имот като съобезпечение понижава риска за банката.
Практическата последователност
- Питайте две-три банки за предварително одобрение, преди да търсите апартамент.
- Разберете какъв е реалистичният размер на кредита при вашия профил.
- Питайте каква оценка очакват за подобен имот в този квартал.
- Съберете всички съпътстващи разходи в едно число.
- Чак тогава договаряйте конкретен апартамент.
Този ред спестява най-честия сценарий: дадено капаро, отказан кредит, спор за връщането му.
Изчислете вашия случай
Ипотечният калкулатор показва месечната вноска при различни размери на самоучастието и срокове, върху реалните ценови ленти на Калитеа 1.
Често задавани въпроси
Може ли самоучастието да се покрие с потребителски кредит?
Технически е възможно, но банката вижда новия кредит в Централния кредитен регистър и той влиза в изчислението на вашата задлъжнялост. Това обичайно влошава условията по ипотеката, вместо да помогне.
Капарото част от самоучастието ли е?
Да. Сумата, която сте платили по предварителния договор, се признава като част от вашия собствен принос при окончателното плащане.
Кой плаща оценката на имота?
Обичайно кредитополучателят. Питайте банката за размера предварително — сумата варира.
Материалът е обща информация за купувачи на ново строителство и не е правен или финансов съвет. Формулировките в конкретния договор и актуалната нормативна уредба имат предимство.