Да, банките финансират покупка на зелено — но обичайно не от най-ранния етап и рядко с цялата сума наведнъж. Практиката е кредитът да се усвоява на траншове, обвързани със степента на завършеност на сградата, а изискваното самоучастие да е по-високо, отколкото при завършен имот.
Защо е различно от завършен имот
При завършен имот банката ипотекира нещо, което съществува и може да се продаде утре. При строеж на зелено обезпечението още се изгражда. Оттам произтичат три разлики: по-висок изискван собствен принос, усвояване на части и повече документи от строителя.
От кой етап обикновено се отпуска
Най-често от етапа, на който конструкцията е приета — тоест след Акт 14. От този момент обектът е обособен и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка и на ипотека.
Практиките се различават между банките. Някои разглеждат и по-ранни етапи при силен профил на кредитополучателя и утвърден инвеститор. Затова питайте поне две банки — отговорът „не“ от едната не е отговорът на пазара.
Как се движат парите
- Одобрение на кредитополучателя — доходи, кредитна история, съотношение вноска към доход.
- Оценка на имота от оценител, приет от банката. Оценката, а не договорената цена, определя максималния кредит.
- Учредяване на ипотека върху имота в строеж.
- Усвояване на траншове — банката превежда на строителя срещу документи за достигнат етап.
- Финален транш и прехвърляне с нотариален акт.
Ключово: графикът на банката и графикът на плащане в договора със строителя трябва да съвпаднат. Ако договорът иска 30% при подписване, а банката усвоява първи транш едва след Акт 14, разликата излиза от вашия джоб. Сверете двата графика преди да подпишете.
Какви документи иска банката от строителя
- Разрешение за строеж
- Документ за собственост върху терена
- Одобрени проекти
- Актовете за достигнатите етапи
- Предварителен договор с описани площи, цена и срок
- Схема на самостоятелния обект
- Данни за инвеститора от Търговския регистър
Питайте строителя дали ги предоставя и колко бързо. Забавяне тук забавя усвояването.
Какво да проверите в договора си
- Има ли график на плащане, обвързан с етапи, а не с календарни дати.
- Какво става, ако банката откаже финансиране — връща ли се капарото и при какви условия.
- Има ли неустойка за забава от страна на строителя.
- Кой поема разходите по оценката и по учредяването на ипотеката.
За Калитеа 1
Апартаментите се предлагат на зелено. Осигуряваме на банката документите, които изисква, а графикът на плащане се съгласува с графика на усвояване по кредита в предварителния договор.
Ако вече имате предварително одобрение от банка, кажете ни го при първия разговор — това променя как структурираме плащането. Тел. 0899 520 673.
Често задавани въпроси
Мога ли да взема кредит за целите 100% от цената?
При строеж на зелено това е рядко. Банките изискват собствен принос, който обичайно е по-висок, отколкото при завършен имот. Подробно за самоучастието.
Какво става, ако строежът спре по средата?
Кредитът остава ваш, а ипотеката — върху недовършен имот. Точно затова банките проверяват инвеститора и точно затова в предварителния договор трябва да пише какво се случва при спиране. Проверете строителя в Търговския регистър по ЕИК, преди да подпишете.
Плащам ли вноски преди да се нанеса?
Обичайно да — по усвоената част от кредита. Някои банки предлагат гратисен период по главницата до завършване. Питайте изрично, защото това означава период, в който плащате едновременно наем и вноска.
Материалът е обща информация за купувачи на ново строителство и не е правен или финансов съвет. Формулировките в конкретния договор и актуалната нормативна уредба имат предимство.