Акт 14 удостоверява, че конструкцията на сградата е завършена и приета — от този момент апартаментът може да се прехвърля. Акт 15 е предаването на завършения строеж от строителя на възложителя и стартира процедурата по въвеждане в експлоатация. Акт 16 е документът, след който сградата законно се обитава. До него не се нанасяте.
Акт 14 — приемане на конструкцията
Съставя се, когато е завършен грубият строеж: фундаменти, плочи, колони, стени и покрив. Подписва се от възложителя, проектанта по част „Конструкции“, строителя и лицето, което упражнява строителен надзор. Актовете и протоколите по време на строителството се съставят по образци, определени в Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Какво значи за купувача: обектът вече е обособен и може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Голяма част от сделките при ново строителство минават именно тук. Сградата обаче няма нито инсталации, нито довършителни работи — от Акт 14 до нанасяне има още работа.
Акт 15 — предаване на строежа
Констативният акт за установяване годността за приемане на строежа се съставя, когато строежът е завършен съгласно одобрените проекти. Подписва се от възложителя, строителя, проектантите по всички части и строителния надзор. С него строителят предава строежа на възложителя и се прави опис на констатираните недостатъци, ако има такива.
Какво значи за купувача: строежът е готов, но още не е въведен в експлоатация. Тук е най-честата грешка — купувачи получават ключ „да си влязат за ремонт“ и приемат, че сделката е финиширала. Не е: до въвеждане в експлоатация обитаването на строежа е ползване без разрешение по смисъла на ЗУТ.
Акт 16 и въвеждането в експлоатация
„Акт 16“ е протоколът за установяване годността за ползване на строежа. Съставя се от Държавна приемателна комисия и въз основа на него се издава разрешение за ползване. Този ред важи за строежите от първа, втора и трета категория по чл. 137 от ЗУТ.
За строежи от четвърта и пета категория процедурата е друга: там се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация от главния архитект на общината, без държавна приемателна комисия. Повечето нискоетажни жилищни сгради попадат в тази група. На пазара обаче всички говорят „Акт 16“, независимо от категорията — затова при подписване питайте изрично коя е категорията на вашата сграда и кой документ ще се издаде.
При Калитеа 1. Сградите са четвърта категория. Въвеждането в експлоатация става с удостоверение от главния архитект на Община Пловдив, на основание чл. 177, ал. 3 от ЗУТ — не с разрешение за ползване от ДНСК. Практическият ефект за купувача е същият: от този момент се влиза законно, пускат се партидите и започват гаранционните срокове.
Питайте не „кога е Акт 16“, а „какво пише в договора, ако срокът се измести“. Първият отговор е прогноза. Вторият е задължение.
Трите акта един до друг
| Въпрос | Акт 14 | Акт 15 | Акт 16 / удостоверение |
|---|---|---|---|
| Какво удостоверява | Приета конструкция | Годност за приемане | Годност за ползване |
| Етап на строежа | Груб строеж | Завършен строеж | Въведен в експлоатация |
| Кой подписва | Възложител, конструктор, строител, надзор | Възложител, строител, проектанти, надзор | ДПК или главен архитект |
| Може ли прехвърляне | Да | Да | Да |
| Може ли нанасяне | Не | Не | Да |
| Партиди за ток и вода | Не | Не | Да |
| Старт на гаранционните срокове | Не | Не | Да |
Какво да проверите в своя договор
- Записан ли е срок за въвеждане в експлоатация, а не само за „завършване на строежа“.
- Какво се случва при забава — неустойка, разсрочване на плащане, право на отказ.
- Коя е категорията на строежа по чл. 137 от ЗУТ и кой документ ще се издаде.
- Степента на завършеност, описана конкретно: дограма, замазка, шпакловка, инсталации.
- Кога се предават ключовете и с какъв протокол.
Гаранционните срокове започват от въвеждането в експлоатация
Минималните гаранционни срокове за отделните видове строителни работи, съоръжения и обекти са определени в Наредба № 2 от 2003 г. и текат от деня на въвеждане на строежа в експлоатация. Затова датата на Акт 16 не е просто административна — от нея се брои и отговорността на строителя.
Накратко
Акт 14 ви позволява да купите. Акт 15 означава, че сградата е готова, но още не е ваша за обитаване. Акт 16 — или удостоверението за въвеждане в експлоатация — е документът, след който влизате законно, пускате партидите и стартират гаранционните срокове.
Апартаментите в Калитеа 1 се предлагат на зелено. Срокът се записва в предварителния договор за всеки конкретен апартамент.
Често задавани въпроси
Мога ли да живея в апартамента след Акт 15?
Не. Акт 15 е приемане на строежа от възложителя, не разрешение за ползване. Обитаването преди въвеждане в експлоатация е ползване на строеж без разрешение и е нарушение по ЗУТ. Освен това сградата още няма партиди за ток и вода на ваше име.
Колко време минава между Акт 15 и Акт 16?
Няма законово фиксиран срок, който да важи еднакво за всички строежи — зависи от категорията на сградата, от пълнотата на документацията и от натовареността на органа, който въвежда в експлоатация. Затова питайте строителя не „кога е Акт 16“, а какво пише в договора ви, ако срокът се измести.
Мога ли да купя апартамент само с Акт 14?
Да. След Акт 14 конструкцията е приета и обектът може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Много сделки при ново строителство се случват именно на този етап. Плащането обаче обичайно остава обвързано с по-нататъшните етапи.
Нормативна основа: Закон за устройство на територията; Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството; Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите и минимални гаранционни срокове.
Материалът е обща информация за купувачи на ново строителство и не е правен или финансов съвет. Формулировките в конкретния договор и актуалната нормативна уредба имат предимство.