Предварителният договор е обещание за сключване на окончателен договор. По българското право той трябва да е в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При ново строителство това означава: кой имот, за колко, кога и в какво състояние.
Дванадесетте задължителни клаузи
1. Индивидуализация на обекта. Не „двустаен на втори етаж“, а: номер на апартамента, етаж, кота, чиста площ, обща застроена площ, идеални части, схема като приложение. Разминаване между текста и приложението поражда спор.
2. Цена и валута. Крайна сума, върху коя площ е изчислена, и дали включва ДДС.
3. График на плащане, обвързан с достигнати и документирани етапи, а не с календарни дати. Защо това е решаващо.
4. Срок за въвеждане в експлоатация, не само за „завършване на строежа“. Двете не са едно и също.
5. Какво се случва при забава. Неустойка, размер, начален момент, таван. Клауза без размер е декорация.
6. Степен на завършеност, описана поименно: замазка, шпакловка, дограма — марка и характеристики, инсталации докъде са изведени, асансьор, общи части, двор.
7. Какво става, ако строежът спре. Връщане на платеното, срок, обезпечение, право на разваляне.
8. Какво става, ако банката откаже кредит. Връща ли се капарото, с какви удръжки, в какъв срок.
9. Допустимо отклонение в площта и как се коригира цената, ако измерената площ при въвеждане в експлоатация се различава от проектната.
10. Право на промени по разпределението — до кой етап и при какви условия.
11. Гаранционни срокове и ред за предявяване на рекламации. Минимумите са по наредба и не могат да се съкращават.
12. Кой поема разходите по нотариуса, вписването и данъка.
Червените флагове
- Липсва срок за въвеждане в експлоатация.
- Неустойка има само в едната посока — за вас при забава на транш, но не за строителя при забава на сградата.
- Степента на завършеност е описана с общи думи като „стандарт на инвеститора“.
- Плащанията са вързани за дати, не за етапи.
- Няма клауза за спиране на строежа.
- Отказват да променят каквото и да е в „типовия договор“.
Последното е най-показателно. Всеки договор подлежи на обсъждане. Отказ дори да се разговаря е информация за отношението, което ще срещнете и по-нататък.
Преди да подпишете
- Проверете строителя в Търговския регистър — как се прави по ЕИК.
- Поискайте разрешението за строеж и вижте кой е вписан като възложител.
- Проверете за тежести върху имота и терена.
- Сверете графика на плащане с графика на банката си.
- Дайте договора на адвокат. Струва част от процента на брокер, а покрива точно този риск.
Не подписвайте на място „защото апартаментът си отива“. Ако наистина си отива, ще си отиде и след като адвокатът го прочете.
Как е при нас
В Калитеа 1 предварителният договор описва конкретния апартамент с чиста и обща площ, ценовата лента на етажа, графика на плащане по етапи и степента на завършеност. Срокът се записва за конкретния апартамент — затова не публикуваме дата за Акт 16 на сайта, докато не е сигурна.
Изпращаме проекта на договора за преглед от ваш адвокат преди подписване. Тел. 0899 520 673.
Често задавани въпроси
Нотариална заверка нужна ли е на предварителния договор?
Законът изисква писмена форма. Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но дава по-голяма сигурност относно датата и авторството.
Може ли предварителният договор да се впише?
Вписването на предварителен договор за прехвърляне на вещно право върху недвижим имот е възможно и е предвидено като средство за защита. Обсъдете с адвокат дали е приложимо и целесъобразно във вашия случай.
Какво става, ако строителят продаде същия апартамент и на друг?
Затова се проверяват тежестите и затова се обсъжда вписване. Ако това се случи, имате право на иск, но искът е по-бавен и по-скъп от предварителната проверка.
Материалът е обща информация за купувачи на ново строителство и не е правен или финансов съвет. Формулировките в конкретния договор и актуалната нормативна уредба имат предимство.