Идеалните части са вашият дял от общите части на сградата — стълбище, асансьор, входно фоайе, коридори, покрив, фундаменти, външни стени. Плащате за тях, защото ги притежавате: без тях апартаментът е стая, до която няма как да се стигне. Изразяват се в квадратни метри и се прибавят към чистата площ.
Как изглежда сметката
Апартамент с чиста площ 53,70 м² и 8,06 м² идеални части има обща застроена площ 61,76 м². Цената се смята върху общата площ, защото това влиза в нотариалния акт.
При 1 100 €/м² това прави 67 936 €. Ако разделите тази сума на чистата площ — на квадратите, в които реално живеете — излиза 1 265 €/м².
Това не е трик. Така работи етажната собственост в България. Проблемът е друг: процентът рядко се обявява предварително, а той се различава чувствително между сградите.
Защо две оферти по 1 100 €/м² не са еднакви
| Сграда с 15% идеални части | Сграда с 22% идеални части | |
|---|---|---|
| Чиста площ | 53,70 м² | 53,70 м² |
| Идеални части | 8,06 м² | 11,81 м² |
| Обща площ | 61,76 м² | 65,51 м² |
| Цена при 1 100 €/м² | 67 936 € | 72 061 € |
| Реална цена на обитаем квадрат | 1 265 €/м² | 1 342 €/м² |
| Разлика | — | +4 125 € |
Едно и също жилище, една и съща обявена цена на квадрат, 4 125 евро разлика. Затова първият въпрос към всеки строител е не „колко е квадратът“, а „колко са идеалните части“.
Какво влиза в общите части
Според Закона за собствеността общи части на сградата са земята, върху която е построена, дворът, фундаментите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, гредите, плочите, покривът, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати, главните линии на всички видове инсталации, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.
Колкото повече от това има сградата, толкова по-висок е процентът. Сграда с два асансьора, подземен паркинг и голямо фоайе неизбежно има повече общи части от триетажна сграда без асансьор. Високият процент не означава непременно лоша сделка — означава, че купувате и повече обща инфраструктура.
Как да ги проверите преди да подпишете
- Поискайте чистата площ и общата застроена площ на конкретния апартамент, в числа.
- Извадете едното от другото — това са идеалните части в квадратни метри.
- Разделете на чистата площ — това е процентът, за който говорят всички.
- Направете същото за всяка оферта, която сравнявате.
- Проверете числата в предварителния договор, не само в презентацията.
Числата в Калитеа 1
В нашия проект идеалните части са 14,6% в сграда А и 15,1% в сграда В, изчислени върху чистата площ. Върху общата застроена площ това е около 13%.
Публикуваме процента, защото е проверим и защото искаме да го сравните. Няма да твърдим, че това е „под пазарния стандарт“ — такъв процент се цитира често, но не открихме източник, който да го подкрепи с данни. Числото стои тук, за да си направите сметката сами.
Пълната таблица с наличността показва чистата и общата площ на всеки от 44-те обекта.
Често задавани въпроси
Мога ли да не плащам за идеални части?
Не. Идеалните части са неделима част от собствеността върху апартамента и се прехвърлят заедно с него. Не могат да се откажат, продадат отделно или изключат от сделката.
Идеалните части влизат ли в данъчната оценка?
Да. Данъчната оценка и местният данък при придобиване се изчисляват върху общата площ, включително идеалните части.
Защо партерните апартаменти имат по-голяма обща площ?
Не задължително — процентът е сходен. Разликата идва от самата чиста площ и от това, че дворните веранди се описват отделно и не влизат в застроената площ.
Материалът е обща информация за купувачи на ново строителство и не е правен или финансов съвет. Формулировките в конкретния договор и актуалната нормативна уредба имат предимство.